Een appartement met een G-classificatie op de energieprestatie-index, gekocht met een goed rendement op papier, kan een put worden als men de verhuurverbod niet heeft voorzien. Tussen de kredietpercentages, de energievoorschriften en het huur risico, lijken de winnende strategieën van 2025 niet meer op die van drie jaar geleden.
DPE-beperkingen en renovatiebudget: het echte filter voor de aankoop
Sinds 2023 zijn woningen met een G-classificatie op de energieprestatie-index geleidelijk verboden voor verhuur. De F-classificaties volgen. Deze tijdlijn, vastgesteld door de Klimaat- en Veerkrachtwet, verandert de manier waarop men een vastgoedadvertentie leest.
Aanrader : Slapen met pijn aan het stuitbeen: tips en posities voor betere verlichting
Wanneer men een goed vindt dat met een korting wordt aangeboden, moet men controleren of deze korting daadwerkelijk de kosten van een energie renovatie compenseert. Een gevelrenovatie met isolatie aan de buitenkant in een VvE, de vervanging van een verwarmingssysteem, de installatie van energiezuinige ramen: deze posten stapelen zich snel op. Het integreren van het renovatiebudget vanaf de berekening van de rendabiliteit voorkomt dat men na de handtekening ontdekt dat het netto rendement onder de verwachtingen valt.
Men kan deze beperking omzetten in een hefboom. Een F- of G-woning gekocht onder de marktprijs, gerenoveerd om een D- of C-classificatie te bereiken, wint aan patrimoniale waarde en verhuurattractiviteit. De strategie werkt op voorwaarde dat men de kosten van de werkzaamheden vóór het aankoopaanbod inschat, niet erna. Voor een diepere duik in de mechanismen van dit soort constructies kan men meer te weten komen over Conseil Invest, dat de afwegingen tussen rendement en waardevermeerdering in detail beschrijft.
Zie ook : Essentiële tips voor het starten en laten groeien van een succesvolle blog in 2024
Hypotheekrente in 2025: afwegen tussen cashflow en meerwaarde
Na de stijging van de rentes die in 2022 begon, is er begin 2025 een stabilisatie en vervolgens een lichte ontspanning waarneembaar. Deze context verandert de situatie voor een huurinvestering.
Met lagere rentes dan op het hoogtepunt van 2023, daalt de maandlast en verbetert de maandelijkse cashflow. Twee opties tekenen zich af voor de investeerder:
- De voorkeur geven aan een positieve cashflow door te richten op markten waar de huren de maandlasten, de lasten en de onroerende voorheffing ruimschoots dekken, ook al richt men zich op middelgrote steden met minder perspectief op meerwaarde
- Inzetten op meerwaarde op lange termijn door te kopen in krappe gebieden waar de prijzen gecorrigeerd zijn, met de acceptatie van een maandelijkse spaarinspanning gedurende enkele jaren
- Beide combineren door een te renoveren goed te kopen in een ontwikkelingsgebied, wat het mogelijk maakt om een korting bij aankoop te realiseren terwijl men een correcte huur na de werkzaamheden veiligstelt
De keuze tussen cashflow en meerwaarde hangt af van de beoogde houdperiode. Over vijf jaar telt de cashflow meer. Over vijftien jaar nemen de locatie en het potentieel voor waardevermeerdering de overhand.
Huur risico en wanbetalingen: selectie van de huurder als beheerstrategie
De ANIL meldt een significante stijging van huurconflicten en wanbetalingen sinds 2023-2024, vooral in krappe gebieden. De erosie van de koopkracht van huurders maakt het beheer van het huur risico veel strategischer dan enkele jaren geleden.
Men onderschat vaak deze post. Een enkele wanbetaling van zes maanden kan de rendabiliteit van een heel jaar tenietdoen. De selectie van de huurder beperkt zich niet tot het controleren van drie loonstroken. Men moet de inspanningsratio (verhouding huur/inkomsten), de professionele stabiliteit en de consistentie van het dossier combineren.
Garantie activeren vóór de ondertekening van het huurcontract
De huurwaarborgverzekering (GLI) dekt doorgaans tussen de 70.000 en 90.000 euro aan niet-ontvangen huren, afhankelijk van de contracten. De kosten daarvan vertegenwoordigen enkele procentpunten van de jaarlijkse huur. Voor een huurinvestering in een krap gebied is deze kostprijs ruim gerechtvaardigd gezien het risico.
De Visale-garantie, aangeboden door Action Logement, is een gratis alternatief voor de verhuurder. Het dekt wanbetalingen en schade, maar de terugkoppeling varieert op dit punt afhankelijk van de situaties, en het bereik van de in aanmerking komende huurders blijft beperkt.
In alle gevallen geldt: geen garantie afsluiten in de veronderstelling dat men bespaart, is als wedden tegen de statistieken. De kosten van de dekking zijn voorspelbaar, die van een wanbetaling niet.
SCI of privé naam: de juridische constructie die invloed heeft op de netto rendabiliteit
Volgens het Franchise-observatorium en de FNAIM zijn investeringsmodellen via een vennootschap (SCI, SAS) de afgelopen jaren in populariteit toegenomen. De keuze van het juridische voertuig is niet onbelangrijk: het bepaalt de belasting, de overdracht van vermogen en de leencapaciteit.
In privé naam worden de onroerende inkomsten belast volgens de progressieve schijf van de inkomstenbelasting. Met een hoge marginale schijf kan de belastingdruk op de huren meer dan de helft van het bruto huurinkomen bedragen. De SCI onder de vennootschapsbelasting (IS) maakt afschrijving van het goed mogelijk en vermindert het belastbare resultaat, maar bemoeilijkt de verkoop (belasting op de meerwaarde op de netto boekwaarde).
- SCI onder de IR: fiscale transparantie, ideaal voor familiale overdracht, maar de onroerende inkomsten blijven belast volgens de persoonlijke schijf
- SCI onder de IS: afschrijving van het goed, liquiditeit behouden binnen de vennootschap, in ruil voor een zwaardere belasting bij verkoop
- Aankoop in privé naam met LMNP-status: boekhoudkundige afschrijving van het goed in gemeubileerde verhuur, vaak het meest voordelige regime voor een eerste huurinvestering
De LMNP-status blijft de meest toegankelijke constructie om de belasting van een eerste goed te optimaliseren, op voorwaarde dat men de omzetgrenzen en de boekhoudkundige verplichtingen respecteert.
Elke constructie heeft zijn beperkingen. Men kiest geen SCI omdat “het beter is”, men kiest het omdat het project, de patrimoniale situatie en de houdhorizon dat vereisen. Een afspraak met een gespecialiseerde accountant in vastgoed, vóór de ondertekening van de compromis, kost enkele honderden euro’s en helpt om zware fiscale fouten gedurende de hele houdperiode te vermijden.