Eine Wohnung mit der Energieeffizienzklasse G im DPE, die auf dem Papier eine gute Rendite verspricht, kann zu einem Fass ohne Boden werden, wenn man die Mietverbote nicht voraussehen konnte. Zwischen den Kreditkonditionen, den energetischen Vorschriften und dem Mietrisiko unterscheiden sich die erfolgreichen Strategien von 2025 erheblich von denen vor drei Jahren.
DPE-Vorgaben und Renovierungsbudget: der wahre Filter vor dem Kauf
Seit 2023 sind Wohnungen, die im Energieeffizienzdiagnose als G eingestuft sind, schrittweise für die Vermietung verboten. Die Klasse F wird folgen. Dieser Zeitplan, der durch das Gesetz über Klima und Resilienz festgelegt wurde, verändert die Betrachtung einer Immobilienanzeige.
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Wenn man eine Immobilie mit einem Preisnachlass entdeckt, sollte man überprüfen, ob dieser Nachlass tatsächlich die Kosten für eine energetische Sanierung ausgleicht. Eine Fassadenrenovierung mit Außendämmung in einer Eigentümergemeinschaft, der Austausch eines Heizsystems, der Einbau von leistungsfähigen Fenstern: Diese Posten summieren sich schnell. Das Renovierungsbudget bereits bei der Rentabilitätsberechnung zu berücksichtigen, verhindert, dass man nach der Unterschrift entdeckt, dass die Nettorendite unter den Erwartungen liegt.
Man kann diese Einschränkung in einen Hebel verwandeln. Eine F- oder G-Wohnung, die unter Marktwert gekauft und renoviert wird, um eine Einstufung von D oder C zu erreichen, gewinnt an Wert und Mietattraktivität. Die Strategie funktioniert, vorausgesetzt, man kalkuliert die Renovierungskosten vor dem Kaufangebot, nicht danach. Um die Mechanismen dieser Art von Struktur zu vertiefen, kann man mehr über Conseil Invest erfahren, das die Abwägungen zwischen Rendite und Wertsteigerung detailliert.
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Immobilienkreditzinsen 2025: Abwägen zwischen Cashflow und Wertsteigerung
Nach dem Anstieg der Zinsen, der 2022 begann, ist Anfang 2025 eine Stabilisierung und dann eine leichte Entspannung zu beobachten. Dieser Kontext verändert die Rahmenbedingungen für eine Mietinvestition.
Mit niedrigeren Zinsen als beim Höchststand 2023 sinkt die monatliche Rate und der monatliche Cashflow verbessert sich. Zwei Optionen zeichnen sich für den Investor ab:
- Den positiven Cashflow priorisieren, indem man Märkte anvisiert, in denen die Mieten die monatlichen Raten, die Nebenkosten und die Grundsteuer deutlich abdecken, auch wenn man auf mittelgroße Städte mit geringeren Wertsteigerungsperspektiven abzielt
- Auf die langfristige Wertsteigerung setzen, indem man in angespannten Gebieten kauft, in denen die Preise korrigiert haben, und bereit ist, einige Jahre lang einen monatlichen Sparaufwand zu akzeptieren
- Beides kombinieren, indem man eine renovierungsbedürftige Immobilie in einem sich entwickelnden Gebiet kauft, was es ermöglicht, beim Kauf einen Nachlass zu erzielen und gleichzeitig eine angemessene Miete nach den Renovierungsarbeiten zu sichern
Die Wahl zwischen Cashflow und Wertsteigerung hängt von der geplanten Haltedauer ab. Über fünf Jahre zählt der Cashflow mehr. Über fünfzehn Jahre haben die Lage und das Potenzial zur Wertsteigerung die Oberhand.
Mietrisiko und Mietausfälle: Mieterauswahl als Managementstrategie
Die ANIL berichtet von einem signifikanten Anstieg der Mietstreitigkeiten und Mietausfälle seit 2023-2024, insbesondere in angespannten Gebieten. Die Erosion der Kaufkraft der Miethaushalte macht das Management des Mietrisikos strategisch viel wichtiger als vor einigen Jahren.
Diese Position wird oft unterschätzt. Ein einziger Mietausfall von sechs Monaten kann die Rentabilität eines ganzen Jahres zunichte machen. Die Auswahl des Mieters beschränkt sich nicht darauf, drei Gehaltsabrechnungen zu überprüfen. Man muss den Aufwandsquotienten (Verhältnis von Miete zu Einkommen), die berufliche Stabilität und die Konsistenz der Unterlagen berücksichtigen.
Garantien, die vor der Unterzeichnung des Mietvertrags aktiviert werden sollten
Die Mietausfallversicherung (GLI) deckt in der Regel zwischen 70.000 und 90.000 Euro an nicht erhaltenen Mieten, je nach Vertrag. Ihre Kosten machen einige Prozentpunkte der jährlichen Miete aus. Für eine Mietinvestition in einem angespannten Gebiet ist dieser Kostenpunkt angesichts des Risikos durchaus gerechtfertigt.
Die Visale-Garantie, die von Action Logement angeboten wird, stellt eine kostenlose Alternative für den Vermieter dar. Sie deckt Mietausfälle und Schäden ab, jedoch variieren die Rückmeldungen zu diesem Punkt je nach Situation, und der Kreis der berechtigten Mieter bleibt eingeschränkt.
In jedem Fall gilt: auf eine Garantie zu verzichten, um Geld zu sparen, ist, gegen die Statistiken zu wetten. Die Kosten der Versicherung sind vorhersehbar, die Kosten eines Mietausfalls sind es nicht.
SCI oder eigene Person: die rechtliche Struktur, die die Nettorentabilität beeinflusst
Laut dem Observatoire de la franchise und der FNAIM haben die Modelle für Investitionen über eine Gesellschaft (SCI, SAS) in den letzten Jahren an Beliebtheit gewonnen. Die Wahl des rechtlichen Fahrzeugs ist nicht unerheblich: Sie bestimmt die Besteuerung, die Übertragung des Vermögens und die Kreditfähigkeit.
Im eigenen Namen werden die Einkünfte aus Vermietung nach dem progressiven Steuersatz der Einkommensteuer besteuert. Bei einem hohen Grenzsteuersatz kann die Steuerlast auf die Mieten mehr als die Hälfte des Bruttoeinkommens aus Vermietung betragen. Die SCI unterliegt der Körperschaftsteuer (IS), was eine Abschreibung des Vermögens und eine Reduzierung des steuerpflichtigen Ergebnisses ermöglicht, aber den Wiederverkauf kompliziert (Besteuerung der Wertsteigerung auf den Nettobuchwert).
- SCI unter IR: steuerliche Transparenz, ideal für die Familienübertragung, aber die Einkünfte aus Vermietung bleiben nach dem persönlichen Steuersatz besteuert
- SCI unter IS: Abschreibung des Vermögens, Liquidität bleibt im Unternehmen, im Gegenzug eine höhere Steuerlast beim Wiederverkauf
- Kauf im eigenen Namen mit LMNP-Status: rechnerische Abschreibung des Vermögens bei möblierter Vermietung, oft das vorteilhafteste Regime für eine erste Mietinvestition
Der LMNP-Status bleibt die zugänglichste Struktur zur Optimierung der Besteuerung einer ersten Immobilie, vorausgesetzt, die Einnahmegrenzen und die buchhalterischen Verpflichtungen werden eingehalten.
Jede Struktur hat ihre eigenen Einschränkungen. Man wählt eine SCI nicht, weil “es besser ist”, sondern weil das Projekt, die Vermögenssituation und der Haltedauer dies erfordern. Ein Termin mit einem auf Immobilien spezialisierten Steuerberater vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags kostet einige Hundert Euro und kann helfen, schwerwiegende steuerliche Fehler während der gesamten Haltedauer zu vermeiden.